Mietverhältnis

Was passiert mit Ihrem Mietverhältnis, wenn Sie in die Privatinsolvenz gehen?

Viele Menschen fragen sich, ob ihr Mietverhältnis durch ein Insolvenzverfahren gefährdet ist. Besonders wichtig ist die Frage, ob der Vermieter von der Insolvenz erfährt und welche Rechte oder Pflichten Mieter sowie Vermieter in dieser besonderen Situation haben. Hier erkläre ich, wie sich ein Insolvenzverfahren auf Ihr Mietverhältnis auswirkt und was Sie beachten müssen, um Ihre Wohnung zu behalten.

1. Rechte und Pflichten während der Insolvenz

Mietzahlungen bleiben Pflicht
Auch während der Insolvenz sind Sie als Mieter weiterhin verpflichtet, Ihre Miete pünktlich zu zahlen. Dies gilt sowohl für die laufenden Mieten als auch für alle Mietrückstände, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen. Ungeachtet des Insolvenzverfahrens bleibt der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis bei Nichtzahlung zu kündigen.

Schutz vor Kündigung wegen der Insolvenz
Ihr Vermieter darf das Mietverhältnis nicht allein aufgrund des eröffneten Insolvenzverfahrens kündigen. Diese Kündigungsschutzregelung soll verhindern, dass Sie zusätzlich zu den finanziellen Problemen Ihre Wohnung verlieren.

Freigabe des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter
Gemäß § 109 Abs. 1 InsO kann der Insolvenzverwalter eine sogenannte Freigabeerklärung abgeben. Damit stellt er klar, dass das Mietverhältnis nicht mehr zur Insolvenzmasse gehört. Für Sie bedeutet dies:

• Sie bleiben Mieter und übernehmen ab diesem Zeitpunkt die alleinige Verantwortung für das Mietverhältnis.
• Die Insolvenzmasse haftet nicht mehr für Verbindlichkeiten, die nach Ablauf der dreimonatigen Frist der Freigabe entstehen.

2. Die Rolle des Insolvenzverwalters

Wann wird der Vermieter informiert?
In der Regel wird der Insolvenzverwalter den Vermieter direkt nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Insolvenzverfahren informieren. Dies dient dazu, den Vermieter von der Möglichkeit der Freigabe des Mietverhältnisses in Kenntnis zu setzen. Einige Insolvenzverwalter handhaben dies jedoch unterschiedlich; eine Information des Vermieters ist also nicht immer garantiert.

Warum gibt es die Freigabeerklärung?
Die Freigabe des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter schützt die Insolvenzmasse vor zukünftigen Verbindlichkeiten, die aus dem Mietverhältnis entstehen könnten. Nach Ablauf der dreimonatigen Frist haftet die Insolvenzmasse nicht mehr für Mietforderungen, die ab diesem Zeitpunkt entstehen.

3. Was passiert mit Nebenkosten und Erstattungen?

Erstattungsansprüche vor und nach der Freigabe

• Vor der Freigabe: Erstattungen aus Nebenkostenabrechnungen, die sich auf Zeiträume vor der Freigabeerklärung beziehen, verbleiben in der Insolvenzmasse. Das bedeutet, dass sie vom Insolvenzverwalter verwaltet und gegebenenfalls zur Schuldentilgung eingesetzt werden.
• Nach der Freigabe: Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen, die sich auf Zeiträume nach der Freigabe beziehen, fallen in Ihr insolvenzfreies Vermögen. Sie dürfen diese Erstattungen selbst behalten und frei darüber verfügen (Breitenbücher in Graf-Schlicker, InsO, § 109 Rn. 20).

Wichtige Hinweise für Mieter in der Insolvenz

• Informieren Sie Ihren Vermieter frühzeitig. Offenheit kann verhindern, dass es zu Missverständnissen kommt.
• Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich. Versäumnisse bei der Mietzahlung, insbesondere nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, können zur Kündigung führen.
• Bewahren Sie alle relevanten Dokumente auf. Nebenkostenabrechnungen und Mietverträge sollten Sie griffbereit haben, um Rückfragen des Insolvenzverwalters oder des Vermieters schnell beantworten zu können.

Fazit

Ein Insolvenzverfahren allein gefährdet Ihr Mietverhältnis nicht. Solange Sie Ihre Miete zahlen, bleiben Sie in Ihrer Wohnung. Die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters bedeutet, dass Sie wieder die volle Kontrolle über Ihr Mietverhältnis erhalten – dies gilt auch für Guthaben aus zukünftigen Nebenkostenabrechnungen.